买房和当房东的一些经验体会

心血来潮，想分享一下我在美国东岸做房地产投资和当房东的经历。

一、买房

我2020年底买了第一套自住房。当时我只毕业工作了两年，也一直租房住，原计划并没有打算这么早买房。但当时疫情利率历史新低，低到2开头，觉得是个千载难逢的机会。开始看房。

买房有三个字：location，location，location。我住的这一片交通和生活很方便，几乎不需要开车可以走路到所有地方，所以首选我熟悉的区。至于房型，condo的HOA fee太高，我不考虑，single family独栋带院子的房我一买不起，二也没那个精力去打理院子，所以选择联排别墅townhouse。Townhouse普遍小一点也没有院子，但仍然有土地权（众所周知楼不值钱土地才值钱）。看了几套后选了一套比较小，3房3.5卫，但地理位置很方便的。自住房首选要自己住得舒服。

其实当时的经济实力在正常的环境下，是绝对买不起房的。之所以敢考虑是因为（1）利率是历史新低，真的是过了这个村没这个店了。（后来果然，一出了疫情美联储就大幅度加息）（2）看房时就想好了要租些多余房间给租客，来分担超级高的月供费用。所以我买房时选的也是好租的房型。

当时家里知道2字头的利率估计接下来个十年都不会再有了，催我趁此机会买第二套房。但我并没有。一是当时的debt to income ratio已经非常高不能再贷款了，二是当时初体验当房东，而且房客还和自己住在一起，很是心力交瘁。

快进到今年，利率已经高了许多，7打头了。我也升职加薪了两回，又可以贷款。7打头的利息我绝对是买不起家附近的房子了，于是到开车1-1.5小时的隔壁州郊区小镇去看房。之所以知道这个地方还是因为男朋友一个朋友是专业开房地产投资公司的，并且他在这个小镇有房产。不然我还从未听说过这个地方。当地的房产中介带我看了几套，最后买了很小的2房1卫的duplex，想着可以租给有宠物的人，房子带后院。

这套房在我花了一个月装修和翻新后，很快就租出去了。

二、当房东

当房东必须要学会观察人，这个技能我尚在学习中。毕竟房东的噩梦之一就是租给难缠的租客。我尽调做得比较充分，会查薪水、信用、背景、有无犯罪历史、是否sex offender、和上个房东的reference，然而即便是如此prepared也还是被坑过（一个前租客让亲戚冒充前房东骗了我，是她住进来很久以后才知道的。和这位前租客后来因为一些别的事闹得很僵）。

我现在已经有过6个房客，好在其他房客人品都不错。和我同住过的，哪怕她们搬出去后，我们也还是朋友。

签了约以后，我也要求他们必须有renters insurance。我自己的话，自住房有业主保险，投资房有房东保险，还买了额外的umbrella insurance保额外的liability。

这里推荐Zillow，在Zillow上可以把房子放到市场上出租且所有尽调都是免费的，一条龙服务，非常好用。

有一个好的房产中介很重要。我第一套自住房的中介是个30多岁中东裔加拿大女人，很爱把一些女权言论挂在嘴边（I love helping single women purchase their own home!)，但实际上爱耍些小滑头撒点小谎，而且有些让我不舒适的发言，买第二套房时就没有再找她。第二个中介是郊区小镇土生土长本地人，目测30出头的白男，人非常友好正直，从来没有过想促进买卖成交而说谎。因为我在小镇不认识任何人，还把他相熟的装修工介绍给我，还给我发了份租赁合同模板。这两个人都是在Redfin和Zillow上非常random地match到的，没有熟人介绍。

最后再说一嘴，房东的第二个噩梦大概就是租客把房子搞坏要花大笔抢维修。我倒没有碰到过租客恶意损害房子，但之前确实天花板大漏水以至于得凿开一个大洞的情况。关键是那一次到底哪里出了问题非常不一目了然，请了4、5个公司才investigate出来，一年多了天花板都有个大洞。好在后来也修好了。

三、一些感想

虽然踩过坑，但总的来说我还是比较享受投资房地产和当房东的。一是经济上，如果看房的时候就把所有费用和各种phantom cost计算进去，收租是一笔稳定的收入。我一直想在工资的基础上diversity income，之前在股市亏了9000多美刀后再也不炒个股了。二是我享受认识不同的人，有些人是如果我不当房东我们完全不会相识，因为背景和我太不同了，不会出现在我的社交圈子里。有些房客也很有故事。我就当锻炼自己看人的技能和长见识了。